08 Ноя 2016
portfolio2-4-650x470
Уступка права требования – это замена передачи полномочий от одного кредитора – к последующему на основании положения статей 382-390 ГК РФ.

Оформляется договором цессии или иным соглашением о передаче правоспособности. Документальное оформление документации на уступку права требования зависит от объёма долговых обязательств и их специфики.

В итоге предшествующий кредитор (цедент), по преимуществу – банк или иное учреждение займодатель, уступает правопреемнику (цессионарию) законное полномочие на получение переданных им заёмных средств.

Сумма, не уплаченная банку, требует возвращения цессионарию. Он, в свою очередь, выкупает, или приобретает на иных условиях у предшественника, законное право затребования возврата долга (см. Переуступка права на квартиру).

 
Предшественник, уступая полномочия требования, выходит из числа контрагентов договора, а его преемник – выступает в роли его заместителя, принимая в свою сторону ответственность за получение денежных средств или предмета залога от недобросовестного плательщика.

Предмет залога указан в первичном договоре, им является соразмерное по стоимости имущество, выступающее гарантией возврата инвестированного займа.

Обеспечить имущественные гарантии инвестора может обременённая квартира, приобретённая должником в ипотеку, соответственно положениям Закона об ипотеке (см. Взыскание долгов по ипотечному кредиту). Данное обременение так же допускает передачи по договору переуступки.

Процедура цессии в отношении истребования недвижимости и иного имущества должника, проводится:

  • полностью или частично;
  • с согласием должника и без его согласия;
  • между физическими и юридическими лицами.

Допускает применения во всех случаях, требующих соблюдения гарантий по погашению долговых обязательств. Поэтому обременённая залогом недвижимость не участвует в имущественных сделках, а её переход по наследству сопровождается совокупной передачей не исполненных обязательств собственника, в виде недоимок по платежам (см. Наследование долга).

Уступка без согласия должника

При возникновении осложнений в финансовом положении заёмщика, ему следует обратиться в учреждение, инвестировавшее покупку недвижимости, или – к иному юридическому (физическому) лицу, с которым заключался контракт о возмездной финансовой помощи.

 
В этом случае составляется официальный письменный запрос с объяснением возникших обстоятельств и предложением об изменении условий проведения взаиморасчётов.

К таковым могут относиться:

  • передача предмета залога;
  • просьба об отсрочке платежа;
  • соглашение о сбыте обременённого объекта, с последующим взаиморасчётом.

В этом случае кредитор не вправе проигнорировать обращение. В случае несогласия с поступившим предложением, вопрос рассматривается в суде. Истцом в споре может выступить каждая из сторон договора.

При условии халатного отношения к предоставлению платежей, допускается переуступка полномочий кредитора без согласия должника. Но обязательным условием является его уведомление, соответственно положениям статьи 382 ГК РФ, которое требует:

  • официального оформления;
  • подтверждение получения уведомления.

Уведомление оформляется в виде претензионного сообщения, где указывается сумма задолженности по платежам, а так же – сроки, в течение которых не поступали платежи. Далее по тексту следует предупреждение о том, что обременение по предмету залога и долговые обязательства недобросовестного плательщика передаются установленному юридическому лицу.

Для подтверждения получения уведомления допускается:

  • Приглашение клиента по телефонному звонку, номер которого оставляется для обратной связи. Передача составленного документа под роспись.
  • Отправление претензии заказным письмом, с описью вложения и уведомлением о получении письма клиентом.
 
После оформления процедуры предупреждения, допускается переуступка права требования, на возврат вложенного в объект финансирования, а в качестве альтернативы – предмета залога.

Доказательство об уведомлении неплательщика может быть затребовано судом, если клиент возбудит исковое производство. Поэтому при подписании им документации претензионного характера, целесообразно присутствие двух (или более) сотрудников банка. При отказе подписания документа, уведомление производится в устной форме.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ  ВСЁ О ЛИЗИНГОВЫХ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ

Этот факт констатируется актом, а присутствующие при процедуре лица удостоверяют акт подписями, наряду с уполномоченным должностным лицом.

 

Между физическими лицами

Между физическими лицами

Иногда приобретение недвижимости инвестируют родственники или иные граждане, в статусе физических лиц.

Если договор о возврате вложенных средств производился в устной форме – он не приобретает юридической силы и переуступка требования примет ничтожный или оспоримый характер.

Вопрос заключается в том, что договор цессии – всегда дополнительный контракт, допускающий составления только на основании уже существующего кредитного договора, оформленного соответственно нормам законодательства (ст. 389 ГК РФ). Таковой заключается сторонами официально и проходит регистрацию обеспечения гарантий в Росреестре (ст.339 ГК РФ).

Гарантом соблюдения имущественных интересов займодавца выступает учётная запись на обременение недвижимости, приобретённой за счёт его средств.

При этом обязательно составление расписки в получении денежных средств, которая передаётся цессионарию наряду с остальной документацией. При её отсутствии недобросовестный заёмщик может отказаться от получения денег и оспорить договор, предусматривающий обременение недвижимости.

 
Так же – расписка без зарегистрированного в Росреестре обременения на объект не приобретает юридической силы, допускающей затребования имущества в счёт не исполненных долговых обязательств.

При соблюдении законодательных норм оформления займа, переуступка оформляется заключением договора с соответствующей компанией или физическим лицом. В результате цессионарию переходят полномочия по возврату вложенных денег, а в качестве альтернативы – требование предмета залога.

В этом случае так же приходится соблюдать условия предупреждения должника, которые целесообразно оформить заказным письмом с уведомлением о получении. Приложенная расписка об уведомлении, прикладывается к пакету документации и передаётся правопреемнику.

Кроме этого, уступкой права требования между физическими лицами, передаются полномочия участника долевого строительства. В этом случае к договору долевого участия (ДДУ) прилагается договор цессии.

Впоследствии при сдаче дома в эксплуатацию, требование квартиры от застройщика производится цессионарием, а цедент полностью исключается из гражданских отношений, возникших между ним и застройщиком в момент заключения ДДУ.

 

Между супругами

 Супруги несут солидарную ответственность за имущественные и иные гражданские прецеденты, совершаемые друг другом. При оформлении квартиры в ипотеку они могут выступать в роли созаёмщиков, независимо от того, кто официально является плательщиком по ипотеке и владельцем обременённого жилья.
 
При возникновении долговых обязательств у одного из них, у второго таковая возникает, если обязательства возникли в момент совместного проживания в совместном браке, соответственно положениям статьи 35 СР РФ, если брачным договором не предусмотрено иное.

Эти обязательства не прекращаются после расторжения брачных отношений.

В результате раздела имущества, приобретённая в ипотеку квартира остаётся одному из супругов с обременением и обязательствами по погашению кредита, что оформляется соглашением о разделе имущества или регулируется решением суда. По условиям соглашения, жильё допускает раздела, с разделом долей ответственности по ранее полученной ипотеке (см. Как разделить ипотеку на квартиру в случае развода).

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ  ИПОТЕКА НА КОМНАТУ В ОБЩЕЖИТИЯХ ЕКАТЕРИНБУРГА. КАК КУПИТЬ?

В любом случае, по согласию сторон или решению суда, один супруг может изъять из обременения у банка квартиру или иной объект недвижимости, получив право требования в собственные полномочия.

В этом случае допускается:

  • Сбыт недвижимости, предусматривающий проведение взаиморасчётов с банком и получением остатка цессионарием, с разделом денег в случае развода или без такового.
  • Погашение кредита за счёт средств супруга, с последующим переоформлением квартиры на своё имя и снятием обременения залогом.
  • Расчёт с долговыми обязательствами супруга, с сохранением права требования, снятием обременения, но без переоформления на своё имя.
 
Совместно нажитое имущества допускает распоряжения по усмотрению супругов, но не допускает ущемления имущественных прав одного из них.

Поэтому оформление документации происходит по тому же юридическому алгоритму, который используется для привлечения к процедуре третьих лиц. Но супруг имеет законное преимущество перед иными претендентами на получение права требования.

 

Частичная уступка

Частичная уступка

Если передача требования затрагивает интересы третьих лиц – оно реализуется частично. По преимуществу такие прецеденты возникают, когда в ипотеку приобретается комната в общежитии (коммунальной квартире) или доля квартиры, оформленная в совместную собственность с выделением долей.

Как правило, кредитные учреждения предпочитают не выступать инвесторами в долевом владении недвижимостью.

Главная позиция банка в определении частичной передачи требований, возникает соответственно положениям статьи 384 ГК РФ. На основании данных законодательных норм, цедент и цессионарий вправе принять гражданскую позицию совладельцев закладной или сокредиторов по обозначенному договору.

В этом случае, ценная бумага предусматривает совместное владение, и распределение долей от получения залогового объекта, соразмерно объёму долевого права, указанного в сопровождающей документации.

 
Сокредиторы несут солидарную ответственность за допустимые риски, связанные с утратой денежных средств, в случае уничтожения предмета залога и отсутствия платежа по возврату вложенных средств.

При затребовании недвижимости, находящейся в залоге, им принадлежит право совместного распоряжения.

Комментарии:

Оставить комментарий